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『メンテナンス費用を考慮』して『ワンランク上の入居者を確保して長期入居対策』のノウハウを公開します！
３月２２日(日)の１日限りの限定公開です！
この機会をお見逃しなく！
完成見学会【府中市白糸台新築マンション】
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こんにちは、アパマン経営の寺子屋/大川です。
今回は、府中市白糸台で３月に完成した３階建てＲＣマンションの完成見学会のご案内です。
今回のマンションのテーマは「ワンランク上の入居者確保と長期入居」です。
アパ・マン経営の大家さんだけでなく、これからアパ・マンの建築を始める方にとっても、たくさんの見どころがあります。
★ 限られた予算でも工夫次第で、ニーズに合ったスペースを提供したい
★ 予算は同じでも仕様変更することができることを学びたい
★ 予算が厳しい場合のコストダウン方法を学びたい
★ ローコストマンションのグレードアップ方法を学びたい
★ 新築だけでなく、自分の物件でどこにお金をかければいいのか知りたい
上記のようなお考えをお持ちの方には、きっとお役立ちいただけると思います。
大きな声では言えませんが、この企画時よりは建築コストも若干ですが下がったような・・・
見学会当日には、そのあたりのこともオーナーさんには内緒ですがお話しようと思います。
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| ▼ ロケーション |
さて、今回の計画地は「府中市白糸台」です。
最寄駅は、京王線の武蔵野台駅と西武多摩川線の白糸台駅と少々ローカルな駅になります。
計画地の近隣には甲州街道(国道２０号線)があります。
下り方面にはコンビニ、ホームセンター、ドラッグストア、スーパー、ファミレス、車屋さんなどの飲食店が立ち並び、
上り方面には味の素スタジアム、病院、ラーメン屋、車屋さんなどがあります。
近隣には大小様々な公園や地域の体育館、文化センターなどがあります。
また、府中市は公園などの緑も多くゴミボックスが設置していることもあり、
２００８年のＨＯＭＥ'Ｓの調査でも住みよい街Ｎｏ.１と紹介されています。
当該の計画はもともと工務店の紹介から始まりました。
時期は２００７年秋ごろ・・・
当初、設計士が書いたプランは、２５㎡の１Ｒ×２７戸でした・・・
現地調査を行い「どんなプランがよいか」ということを様々な角度から検討しました。
いずれにしても、近隣はセキスイ、大東建託などの賃貸物件の供給が多いエリアであるため、競争しない物件を心がけました・・・
限られた予算と面積の中で、いかに他の物件と
「競争しないで勝てる物件を提供できるのか」
「どうやってワンランク上の入居者を確保するのか」
「どうやって長期入居につなげるのか」
を徹底的に追求しました。
ここで厄介なことが・・・
もともとは、施工店の紹介で設計士も決まっているため
★予算を大幅にカットすることが難しい・・・
★躯体は防音性も高く人気も考慮して鉄筋コンクリート造
★外観は、長期間にわたり飽きが来ないもの・・・
★ワンランク上の入居者を確保するために、設備は快適なものを設置したい
★あまるほどの収納スペースを確保したい
★水回りの動線等、間取りは使い勝手を最優先
通常であれば、木造、鉄骨、鉄筋コンクリート・・・。
構造から検討する必要がありますが、これも最初からオーナーと工務店、設計士の意向で鉄筋コンクリート・・・。
最初の出だしからがんじがらめ(?)でした・・・
オーナー様のこだわりを一言で言うなら、
目の前の分譲マンションより見た目を良くしたい。
長期入居につなげるため「我が家の感覚」で寛げる空間を提供したい。
とのことでした！
入居者にとっては、非常にありがたく嬉しいこだわりです。
しかしこのご要望すべてを反映させるとなると・・・、
とても予算内には収まりません・・・
それをどのように予算の中で収めるか、またランニングコスト、修繕コストも当初から考え入退去時のコストを抑えることも考慮して取決めしました！
現地を見ていただくと、きっと面白い気づきが得られると思います・・・
私を含め、この事業に関わった人たちの共通コンセプトが「すべての入居者に喜びを与えるために」です・・・
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| ▼ 「計画倒れ」いくつものハードル・・・ |
いくらいい企画を練っても実行できないこともたくさんあります。
１. 最初のハードル－見積り
この計画を知ったのは、２００７年秋ごろ・・・
１ＲはＮＧとなってから現在のプランを決めるまで結構、役所との調整に時間がかかりました。
当初予定では、機械式の立体駐車スペースが８台・・・
機械式は不人気で、導入コスト、ランニングコストが大きいわりに賃料が低いので私としてはＮＧ。。。
設計士だけで役所との協議が整わず、オーナーさんにもご協力いただき機械式の立体駐車場は不要となりました・・・
この頃は、建築費の急騰真っ只中の時です。
最初の見積金額を聞いた時の驚きは忘れません・・・
懸命にコストダウンを図りましたが・・・
コストダウンを検討しているうちに工期の問題が発生しました・・・
２. 第二のハードル－工期
●社も見積もりを取り、建築会社を選定しＶＥしていました。
工期を考えているとゆっくりしていられません・・・
完成時期は、２００９年３月と決めていましたので絶対に延期はしたくありません。
工期と見積もりの問題は、施工店と設計士がかなり力になってくれました。
３. 第三のハードル－融資
当初、オーナーさんが自分で農協で大丈夫と言っていましたが・・・
いざ、書類提出すると２割の減額・・・
建物の名義を、個人から新規設立法人に変更して金融機関巡りが始まりました。
これは私の得意とするところですが、時期的に融資が厳しくなってきていました・・・
２００８年夏過ぎ。
都市銀行、地方銀行、信用金庫など、合計●行に持ち込みましたが・・・
最終的に融資金額、金利などオーナーさんの意向を考慮して２行に絞り込みしました。
地方銀行と信用金庫です。
融資の内容も、もともとの農協より好条件で引き出すことができました・・・
オーナーさんは最終的に地方銀行を選択しましたが、私は個人的には信用金庫をすすめました。。。
他にも設備面などで多少納得できないことなどもありましたが、全体的な計画は満足できるものでした！
様々なハードルやトラブルなどがありましたが、１歩１歩乗り越え計画を進めることができました。
もし、あなたが
★ 限られた予算でも工夫次第で、ニーズに合ったスペースを提供したい
★ 予算は同じでも仕様変更することができることを学びたい
★ 予算が厳しい場合のコストダウン方法を学びたい
★ ローコストマンションのグレードアップ方法を学びたい
★ 新築だけでなく、自分の物件でどこにお金をかければいいのか知りたい
と、考えているようでしたら、今回の見学会はお役に立つことでしょう。
▼ たった１日のみの見学会です。【１０名限定】です。
会場の管理、運営上、ご来場いただけるのは１０名様限定です。
基本的に１０名様をスタッフが各ポイントをご案内します。
質疑応答を含めた時間は６０分です。
開催日時 ３月２２日 １３時受付
会場 ご予約いただいた方にメールで配信します。
参加費 無料
当日は時間厳守となります。
開始時間までに必ずお越しください。
お申込みは下記から今すぐご予約下さい。
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