サブリース(家賃保証)には危険がいっぱい！
サブリースとは「転貸借」つまり、【大家さんが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す事】をいいます。
しかし、一般的にサブリースといえば賃貸物件の「一括借り上げ」や「空室保証」をする事をいいます。
ここでは、サブリース＝家賃保証としてお話させていただきます！
サブリース(家賃保証)は、すごく魅力的に見えますが、私からお勧めできることではありません・・・
したがって、主にハウスメーカーやワンルームマンション販売会社などが受注を増加させる目的で考え出されたシステムで、子会社などで賃貸管理を行う会社が大家さんから部屋をまとめて借上げて、賃料を支払うサービスです。
最近は、新聞などで『30年一括借上げシステム』と広告されているところもあります。
空室が出てもこれなら大丈夫！
安心して全てお任せできるね！
こんな声も聞こえてきますが、 ちょっと待ってください！
あなたは、サブリースのことをまだよく理解していませんよね！
依頼するのは、もう少しだけ理解してからでも遅くはありません・・・
もし、あなたがサブリースのことを理解しているならば、この先は読む必要がありませんので、どうぞこのまま閉じてください。
そもそも、『30年一括借上げシステム』とうたわれていても、30年間同じ賃料のはずもなく、メンテナンスもしないで借上げてくれる話などないことは、あなたもわかっているはずです・・・
勉強したいあなたのために、サブリースのことをまとめてみました！
サブリースを検討する場合のチェックポイント！
①契約期間
②契約賃料
③更新
④免責期間
⑤原状回復費用
最低限上記①～⑤までは確認してください。
①契約期間はほとんどの場合が２年毎の更新です。中には５年という会社もありますが、その場合は、②の契約賃料は２年毎に改訂できるなどと記載されているはずです。 ③の更新については、サブリースする会社が拒否できる仕組みにもなっています。
以前、私が勤めていた会社では、近隣相場とどう比較しても８万円の家賃しか取れるはずもないのに、１０万円の家賃で設定していました・・・
理由は、簡単です。
表面利回りが良くなるからです・・・
表面利回りとは、単純に
(月額家賃＋管理費－マンション管理費＋積立金＋委託管理費)×12÷購入金額
から算出する割合です。
表面利回りを良くするために、８万円のお部屋を１０万円で借上げしていました。 では、ここで発生するマイナスをどのように解消するのか？
④の免責期間を利用します。
一般的に免責期間は、３０～１８０日あります。
そう、長いところで半年も家賃が入ってきません・・・
仮に、先ほどの相場が８万円のお部屋を１０万円で借上げても、最大猶予期間が６ヶ月間ありますから、６０万円のマイナスです・・・
これを２年契約の場合で、総所得で計算すると、
・借上げ金額１０万円×２４ヶ月－６０万円 ⇒ １８０万円
・実際の契約８万円×２４ヶ月 ⇒ １９２万円(１ヶ月以内で入居の場合でも－８万円) となります。
２年経過後の家賃改定時には、ああだこうだといろいろ理由付けして、家賃の引き下げをします・・・
または、管理委託のみに変更します。
あとは、単純に売買金額の上乗せですね！
このようにして、サブリースをしている会社は、損をしない仕組みが出来上がっているのです・・・
でも、悪いところだけではありませんので、メリット・デメリットを理解してもらうために以下にまとめました！
サブリースのメリット！
空室リスクが少ない
苦情・トラブル対応が不要で当事者にはならない
家賃滞納がない
すべてお任せで通帳の確認だけでよい
サブリースのデメリット！
収支が安定しているのは、最初の２４ヶ月間だけ
サブリース契約を更新するたびに、収入が低くなります
サブリースをしている会社の指示通りのメンテナンスをしないと、契約解除されます(長期修繕計画を予算化などとうたっています)
いずれにしても、契約書の雛型をよく見て理解してください。
上記のように、メリット・デメリットを自分なりに書き出して、検討してください。
【追伸】
昔は、アパート経営は土地さえ持っていれば誰でもできるビジネスで、片手間で出来る！ と、いわれていました。しかし、今はアパート経営＝サービス業の時代です。
「家賃はアパートが生み出しているわけではなく、賃借人の財布から出ているのです。」
このことを忘れないで下さい！
「アパート経営を不労所得と勘違いしないで下さい！ 大家業はサービス業なんです・・・」
購買原則を思い出してください。
購買価値 ＝ 値段を価値が上回った時
賃貸の場合､お部屋の立地や内装、設備が入居者の価値を上回った時にお部屋を借りる行動(入居申込み)を起こします・・・
８万円の家賃でも、１０万円分の価値を与えてあげることができれば、すぐに借り手が見つかるということです！ ほんの少しだけ、頭を働かせるだけで収入がＵＰします！
これがアパート経営の最大の長所です！